Sin duda alguna, el mercado hipotecario actual es uno perfecto para los compradores. Hay abundancia de propiedades, en especial, de propiedades reposeídas vacantes. Sin embargo, cambios recientes en el financiamiento hipotecario, muy favorables para el consumidor, promueve el que las propiedades sean financiadas tomando en consideración, al menos, las mejoras y/o reparaciones que sean necesarias para que la propiedad se rehabilite y cumpla con los requisitos mínimos para ser estructuralmente sólida, segura y salubre.
Aunque el financiamiento hipotecaria ofrece una variedad de alternativas, como lo son los préstamos Rural, Veterano (VA), Convencionales y Ley 87, ninguno contiene en sus regulaciones una sección específica con el propósito de comprar una propiedad y poder rehabilitarla, todo con el mismo préstamo, como la sección “203k” de los préstamos asegurados por el U.S. Federal Housing Administration (FHA por sus siglas en inglés).
¿QUÉ ES EL PRÉSTAMO FHA-203K?
El FHA-203k es un préstamo federal asegurado por FHA. Con este puede reparar, mejorar, alterar y hasta reconstruir la casa desde sus cimientos, todo con el mismo préstamo. El propósito fundamental son dos:
- Que la persona se sienta motivada a comprar la propiedad que desee, sin que sea un obstáculo la condición en que se encuentre, pues este financiamiento le suple los recursos económicos para convertirla como prefiera.
- Estimular la economía mediante la compraventa de propiedades a la vez que se rehabilitan las estructuras en los mercados o vecindarios.
¿CUÁLES PROPIEDADES Y REPARACIONES CUALIFICAN?
Prácticamente toda propiedad que sea existente (o que haya existido); de una hasta cuatro unidades de vivienda, en zonificación residencial, pudiera cualificar sin importar su condición física. Algunas de las mejoras y/o reparaciones que puede hacer con el préstamo FHA-203k son: reparaciones que afecten la solidez, seguridad y salubridad; cambios en la estructura (añadir o reducir áreas); remodelar o reparar (baños y cocinas); convertir la propiedad a una accesible a personas con impedimentos; reemplazar o reacondicionar sistemas (electricidad, plomería, pozo séptico); reparación y/o tratamiento de techo y grietas, pisos y losas, pintura exterior e interior, reparación de piscina ($1,500 máximo), entre otras.
No obstante, debe conocer las mejoras que no son permitidas con el préstamo FHA 203k, como: barbacoas, gazebos, sauna, spa, piscina (nueva), cancha, antena parabólica o de disco, entre otros.
VENTAJAS DEL PRÉSTAMO FHA-203K
- Pueda financiar hasta el 110% del valor, como mejorado, de la propiedad, sujeto a tasación, términos y condiciones.
- Financiar hasta seis meses del pago hipotecario, si los trabajos de reparaciones y/o mejoras no permiten ocupar la propiedad mientras tanto.• Requiere solo una tasación.
- No hay mínimos ni máximos en el total de las reparaciones, sujeto al valor proyectado de la propiedad y la calificación del comprador.
- Comprar propiedad de hasta cuatro unidades de vivienda, sujeto a que ocupes una como residencia principal.
- Bajo interés hipotecario, sujeto a cualificación.
- Un solo cierre.
¿QUIÉN PUEDE CUALIFICAR?
Los requisitos de cualificación para el préstamo “203k” son los mismos que para el préstamo FHA regular. Los requisitos son, entre otros:
- Ingresos de pensiones, retiros, compensaciones y seguro social, entre otros, se consideran estables y confiables. El requisito de tiempo no es necesario.
- Ingresos por servicios profesionales, comisiones o negocio propio, requiere, al menos, dos años reportando en las planillas.
- Puntuación de crédito de 580 o más (sujeto a la política de financiamiento de la institución bancaria).
- Historial de crédito aceptable (no debe haber atrasos en las cuentas por los pasados 12 meses).
- Empleo debe ser estable y confiable (generalmente se requiere dos años y permanencia).
- Los fondos deben ser verificables.