Por Rut Tellado
El Nuevo DíaSe trata del Seguro Hipotecario para Víctimas de Desastres, mejor conocido como el préstamo hipotecario FHA 203(h). “Es un préstamo que entra en acción inmediatamente el presidente de Estados Unidos declara el lugar como zona de desastre. Dado que los 78 municipios ya están dentro de esa declaración, el producto está disponible para toda la isla, en instituciones hipotecarias aprobadas por FHA”, informó Dimas Rodríguez, presidente de la Mortgage Bankers Association (MBA).
De acuerdo con la página web del Departamento federal de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés), las personas son elegibles para el 203(h) “si sus hogares fueron destruidos o dañados en tal grado que es necesaria su reconstrucción o reemplazo”.
Este tipo de préstamo provee, según Rodríguez, una flexibilidad que no está presente en otros productos. “La más significativa es que permite hasta un 100% de financiamiento y, en algunos casos, permite incluir los gastos de cierre”, sostuvo el presidente de la MBA. “También tiene un proceso de ‘underwriting’ (aprobación) un poco más laxo. Por ejemplo, si al cliente se le afectó el crédito debido al evento (huracán), aun así podría cualificar”.
Este producto hipotecario va dirigido a que quien residía en una vivienda que quedó destruida pueda adquirir otra propiedad dónde vivir, independientemente de si el consumidor era dueño o arrendatario de la residencia afectada por el huracán. Según el portal del HUD, los interesados tienen un año –a partir de la declaración de desastre– para solicitar el préstamo 203(h) a una institución hipotecaria que trabaja préstamos FHA.
Rodríguez indicó que si la propiedad afectada tiene seguro “hazard” (que cubre daños por fuego, huracán y terremoto) o seguro contra inundaciones, el consumidor debe comunicarse primero con su aseguradora para saber qué daños están cubiertos. Aclaró que el dinero que se reciba de parte del seguro no impide al cliente cualificar para un préstamo 203(h). Tampoco se descalifica al cliente si recibió ayudas de la Agencia Federal de Manejo de Emergencias (FEMA).
Si la residencia afectada estaba hipotecada, el consumidor tiene que comunicarse con su institución hipotecaria “porque dependiendo del tipo de préstamo que tenga va a ser el proceso o las alternativas para disponer de esa hipoteca, ya que automáticamente no se elimina”, explicó Rodríguez.
El financiamiento es al 100% y “hay oportunidad para que ciertos gastos se incluyan en la hipoteca; si no, el cliente tendría que aportar los gastos de cierre”. Dado que son préstamos FHA, se pueden hacer a 15, 20, 25 o a 30 años. “Lo único vaa limitar el monto del préstamo va a ser el máximo que puede dar FHA en el municipio”, dijo Rodríguez. “En la mayoría de los municipios el límite es de $385,250. Hay otros municipios en que la cantidad es un poco menor”.
Acerca del tiempo que se tarda desde la solicitud del préstamo 203(h) hasta el momento de plasmar la firma, dijo que es incierto porque “dependemos del Registro de la Propiedad y del CRIM (Centro de Recaudación de Ingresos Municipales) para originar los préstamos y estamos trabajando junto al gobierno para asegurarnos de que estas agencias puedan fluir como antes de la tormenta”.
Agregó que ambas agencias ya comenzaron labores. A pesar de la falta de energía eléctrica y las fallas en las telecomunicaciones, el CRIM logró subir sus sistemas recientemente, mientras que se espera que el Registro de la Propiedad lo logre pronto. “Una vez ambos sistemas estén funcionando, los cierres deberían tomar en promedio unos 30 días”, sostuvo.
Por otro lado, informó que aquellos cuyas propiedades resultaron dañadas, pero no destruidas, por el ciclón, pueden optar por el FHA 203(k), que es un producto que lleva años en el mercado local. “Para las casas que perdieron el techo o las ventanas, pero no la estructura completa, este puede ser el mejor producto. Es un préstamo FHA, solo para residencia principal de la persona, que se usa para rehabilitar propiedades”, explicó Rodríguez.
Agregó que hay dos tipos de préstamo 203(k). El estándar o limitado “permite a los compradores y propietarios de viviendas financiar hasta $35,000 en su hipoteca para reparar o mejorar su hogar”, dice la página web del HUD. El regular, según la agencia federal, “permite a los compradores y propietarios de viviendas financiar tanto la compra (o refinanciación) de una vivienda como el costo de su rehabilitación a través de una sola hipoteca, o financiar la rehabilitación de su vivienda existente”.
En este último caso, la cantidad máxima a financiar en la mayoría de los municipios de Puerto Rico es de $385,250. Los productos 203(k) también se solicitan a instituciones hipotecarias que trabajan préstamos FHA.
Rodríguez puntualizó que para saber cuál de estos productos es el adecuado para cada caso, el consumidor debe brindar información a la institución hipotecaria acerca de qué tipo de daños sufrió su vivienda actual.